Neplatící nájemník v roce 2026. Jak situaci řešit za pomoci nového rozkazu k vyklizení.

Nájemník přestane platit, ale byt dál užívá. Majitel je v šachu – vlastní nemovitost, ale nemůže s ní nakládat. Hned na úvod jedna důležitá věc, kterou by měl znát každý pronajímatel: v Česku neexistuje "příkaz k vystěhování", který by majitel mohl jednoduše získat a sám nájemníka vystěhovat. Vždy je potřeba nejdřív soudní rozhodnutí, teprve poté přichází fyzické vyklizení prostřednictvím exekutora. Svépomocné vystěhování, výměna zámků nebo odpojení energií jsou nezákonné a mohou se majiteli vymstít – i v situaci, kdy se sám může cítit v právu a přijde mu to jen spravedlivé.

Dobrou zprávou je, že od 1. ledna 2026 platí novela občanského soudního řádu, která zavedla nový nástroj: rozkaz k vyklizení. Pojďme se na celý proces podívat krok za krokem.

Než cokoliv podniknete, ukončete nájem

Aby bylo možné po nájemci vyklizení požadovat, musí nejdřív řádně skončit nájemní vztah. To se děje:

• dohodou – obě strany se shodnou na konci nájmu,
• uplynutím sjednané doby u nájmu na dobu určitou,
• výpovědí – nejčastěji pro hrubé porušení povinností, typicky neplacení nájemného.

Výpověď musí být písemná a prokazatelně doručená (doporučeně s doručenkou nebo datovou schránkou) – e-mail ani SMS nestačí. Pokud nájemce dluží nájemné a služby alespoň tři měsíce, lze dát výpověď i bez výpovědní doby. Předtím je ale nutné nájemci prokazatelně doručit výzvu k nápravě. Nájemce má následně dva měsíce na to, aby výpověď u soudu napadl. 

Předžalobní výzva

Před podáním žaloby (nebo návrhu na rozkaz k vyklizení) je třeba zaslat nájemci předžalobní výzvu k vyklizení, obvykle s lhůtou alespoň 14 dní. Tento krok není formalita navíc – bez něj soud nemusí přiznat náhradu nákladů řízení, i když ve věci uspějete.

Nový institut: rozkaz k vyklizení (od 1. 1. 2026)

Dříve byla jedinou cestou klasická žaloba na vyklizení, která se mohla táhnout měsíce až roky. Nový rozkaz k vyklizení umožňuje soudu rozhodnout bez nařízení jednání a bez vyjádření nájemce, pouze na základě listinných důkazů.

Podmínky pro vydání rozkazu:

• prokazatelná existence nájemního vztahu,
• prokazatelné ukončení nájmu,
• nájemce v bytě zůstává bez právního důvodu,
• pronajímatel doloží vlastnické právo, nájemní smlouvu, doklad o skončení nájmu a předžalobní výzvu.

Pokud soud návrhu vyhoví, uloží nájemci povinnost byt vyklidit do 15 dnů od doručení. Nájemce může proti rozkazu podat odpor do 15 dnů – v tom případě se rozkaz zruší a věc pokračuje klasickým soudním řízením. Rozkaz se tedy nejlépe hodí tam, kde očekáváte, že nájemník nebude aktivně bojovat, nebo kde je jeho obrana zjevně neúspěšná.

Naopak rozkaz nelze použít, pokud je věc mezi stranami sporná – například nájemce zpochybňuje platnost výpovědi nebo tvrdí, že nájem ještě neskončil. V takovém případě soud rozkaz nevydá a jde se klasickou cestou žaloby.

Exekuce – fyzické vyklizení

Jakmile je rozhodnutí pravomocné, stává se exekučním titulem. Pronajímatel může nájemce ještě jednou vyzvat k dobrovolnému odchodu – často to pro něj bývá výhodnější než platit náklady exekuce. Pokud nereaguje, podává se návrh na nařízení exekuce.

Soudní exekutor poté nájemce vyzve ke splnění povinnosti a v případě neuposlechnutí provede vyklizení osobně, obvykle ve spolupráci se stěhovací firmou, případně za přítomnosti policie. O vyklizených věcech se sepisuje protokol.

Dobré vědět: nájemce může v rámci exekučního řízení požádat o odklad vyklizení, pokud by se jím dostal do obzvlášť tíživé situace. Soud takové žádosti někdy vyhoví.

Jak proces zrychlit už při uzavírání smlouvy

Nejúčinnější obranou je prevence. Osvědčuje se:

• notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti – pokud je součástí nájemní smlouvy, umožňuje při porušení smlouvy obrátit se přímo na exekutora a vynechat soudní řízení úplně,
• důkladné prověření nájemce (registry dlužníků, reference, ověření zaměstnání),
• nastavená kauce, ze které lze v případě dluhu čerpat,
• pečlivě vedená dokumentace (smlouva, korespondence, doklady o doručování) – u rozkazu k vyklizení je to přímo podmínkou úspěchu.
• Pronájem bytu správcovské společnosti, která je ověřená, byt dál podnajímá a garantuje vám nájemné a stav bytu i v případě komplikací s jejich podnájemníkem. V Přerově tuto službu zajišťuje Domovník 24/7.

Typické situace z praxe

Neplacení nájemného s pasivním nájemcem. Nájemce přestane platit, na výzvy nereaguje, ale v bytě dál bydlí. Majitel doručí výpověď, zašle předžalobní výzvu a po marném uplynutí lhůty podá návrh na rozkaz k vyklizení. Nájemce nepodá odpor, rozkaz nabude právní moci a věc směřuje k exekuci – celý proces je podstatně kratší než klasická žaloba.

Nájemce zpochybňuje výpověď. Nájemce po doručení výpovědi namítá, že výpovědní důvod nebyl naplněn, nebo že nájem dosud trvá. V takovém případě rozkaz k vyklizení nelze použít a jde se standardní žalobou, kde soud dokazování provádí – tedy posuzuje obě strany sporu. Tento postup trvá podstatně déle.

Setrvání v bytě po skončení nájmu na dobu určitou. Nájem skončí uplynutím sjednané doby, nájemce se ale nevystěhuje. Pokud zde není spor o to, že nájem skončil, jde o typický případ vhodný pro rozkaz k vyklizení.

Dlouhý spor s opravnými prostředky. Nájemce aktivně využívá všechny dostupné prostředky obrany – podává odpor, později se odvolává. Proces se prodlužuje na měsíce, v některých případech i přes rok, než dojde k exekučnímu vyklizení.

Co si z toho odnést

Vystěhování neplatícího nájemníka někdy není snadné – V mnoha případech musí dojít až k soudnímu řízení. Novinka v podobě rozkazu k vyklizení od roku 2026 ale výrazně zkracuje čas potřebný k získání exekučního titulu v jasných a nesporných případech. Klíčem k úspěchu je správný postup a podložení všech potřebných dokumentů: platná a prokazatelně doručená výpověď, předžalobní výzva a precizní dokumentace. Pokud řešíte konkrétní situaci s neplatícím nájemníkem, doporučuji probrat ji s advokátem, který posoudí, zda je ve vašem případě rychlejší cesta rozkazu k vyklizení dostupná.

V případě, že se chcete vyhnout riziku pronájmu nespolehlivým nájemníkům, využijte ověřenou službu Domovník 24/7, která vám garantuje nájemné i v případě, že je podnájemník ve zpoždění s platbami. Zároveň vám Domovník 24/7 garantuje stav bytu, opravy a pasivní příjem z pronájmu skutečně bez starostí.

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Právní úprava se může měnit – pro konkrétní případ se vždy poraďte s advokátem.