9 tipů, které by měl znát každý pronajímatel v roce 2026

Pronajímání bytu může někomu znít jednoduše – najdete nájemníka, podepíšete smlouvu a každý měsíc vám chodí peníze. V praxi ale rozhodují detaily. Smlouva, která vypadá v pořádku, ale chybí v ní jedna věta. Kauce, kterou jste nastavili nesprávně. Oprava, u které netušíte, kdo ji má zaplatit. Sepsal jsem proto přehled bodů, na které byste jako pronajímatelé měli myslet – včetně jedné čerstvé novinky, o které mnozí ještě nevědí.

1. Novinka roku 2026: vyšší limity pro drobné opravy

Tohle je změna, která se dotkne prakticky každého pronájmu. Nařízení vlády, které určuje, co je "drobná oprava" hrazená nájemcem, bylo poprvé po deseti letech upraveno:

• Drobná oprava: dříve do 1 000 Kč, nyní do 1 500 Kč za jednotlivou opravu, kterou hradí nájemce.
• Roční limit: dříve 100 Kč/m², nyní 150 Kč/m² podlahové plochy bytu.

Příklad: byt o 55 m² má od roku 2026 roční limit na drobné opravy 8 250 Kč. Jakmile ho nájemce v daném roce vyčerpá, další opravy už jdou z vaší kapsy. Do limitu spadají věci jako výměna vodovodní baterie, svítidel, vnějších částí elektroinstalace, zámků nebo menší opravy podlahy a stěn. Co je nad rámec dané částky, platí pronajímatel vždy. Tuto hranici stojí za to mít na paměti při řešení každého požadavku na opravu, který od nájemníka dostanete.

2. Smlouva na dobu určitou, NE neurčitou

Pokud smlouva neuvádí konkrétní datum konce, automaticky se jedná o nájem na dobu neurčitou – a ten je pro pronajímatele výrazně méně výhodný. Vypovědět ho lze jen ze zákonných důvodů (např. vlastní bytová potřeba, hrubé porušení povinností), zatímco nájemce může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět kdykoliv s tříměsíční výhodou.

Doporučená praxe: uzavřete první smlouvu na dobu určitou jako vzájemné "oťukání", a pokud nájemník funguje bez problémů, prodlužte ji dodatkem. Pokud si nejste jisti spolehlivostí nájemce, můžete pro začátek nastavit trvání nájmu například jen na několik měsíců a teprve po ověření spolehlivosti prodloužíte smlouvu na další rok.

3. Kauce – maximálně trojnásobek nájemného

Jistota může činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud je nájem 20 000 Kč, kauce může být maximálně 60 000 Kč. Klíčové je rovněž přesně popsat ve smlouvě, za jakých podmínek, kdy se kauce vrací a na co ji lze započítat. Bez toho hrozí spory na konci nájmu. 

4. Inflační doložka, pokud chcete nájem zvyšovat automaticky

Bez výslovné inflační doložky nemůžete nájemné jednostranně zvyšovat – potřebovali byste souhlas nájemníka. Pokud doložku do smlouvy zařadíte, obvykle umožňuje navýšení jednou ročně podle indexu spotřebitelských cen ČSÚ, s oznámením nájemci s předstihem (typicky 30 dní).

Bez doložky platí zákonné omezení: nájem lze zvýšit max. jednou za 12 měsíců, a součet zvýšení za poslední tři roky nesmí překročit 20 %.

5. Zákaz podnájmu uveďte výslovně

Pokud smlouva výslovně nezakazuje podnájem, může nájemce (bydlí-li v bytě sám) ubytovat další osoby bez vašeho souhlasu – typicky i formou krátkodobého pronájmu. Chcete-li mít kontrolu nad tím, kdo váš byt skutečně užívá, je třeba podnájem nebo krátkodobé pronajímání ve smlouvě explicitně omezit nebo podmínit vaším souhlasem.

6. Předávací protokol – nepodceňujte ho

Bez řádně vyplněného předávacího protokolu při nastěhování nemáte jak prokázat, v jakém stavu byl byt na začátku nájmu. Důsledkem je, že se na konci nájmu těžko řeší, co je škodou způsobenou nájemcem, co již při nastěhování bylo poškozené a co je jen běžným opotřebením. Vyplatí se předávací protokol doplnit fotodokumentací a uchovat ji společně se smlouvou.

7. Prověřte nájemníka předem

Důkladné prověření budoucího nájemníka ušetří později spoustu nervů. V praxi se osvědčuje:

• ověřit zaměstnání a příjem,
• vyžádat si referenci od předchozího pronajímatele,
• prověřit nájemníka ve veřejně dostupných registrech dlužníků a insolvenčním rejstříku.

Než dáte byt k podpisu komukoliv, kdo působí spolehlivě, pár minut prověřování může předejít měsícům problémů.

8. Trvalý pobyt nájemce nepotřebuje váš souhlas

Nájemce má ze zákona právo přihlásit se na adrese pronajatého bytu k trvalému pobytu, a to bez ohledu na to, zda s tím pronajímatel souhlasí. Tohle je častý mýtus – mnoho majitelů si myslí, že to mohou ve smlouvě zakázat, ale takové ujednání by bylo neplatné. Stejně tak nelze zákonem zakázat kouření v bytě nebo chování domácích zvířat – řešením je nastavit smluvně důsledky (úhrada čištění, malování) pro případ, že byt bude po skončení nájmu potřebovat zvýšenou údržbu.

9. Univerzální vzor z internetu může být slabina, ne pomoc

Volně dostupné vzory smluv jsou často zastaralé a neodpovídají aktuálnímu znění občanského zákoníku. Navíc bývají postavené neutrálně, aniž by řešily ochranu pronajímatele proti neplatičům. Pokud se spor dostane před soud, právník na straně nájemce často útočí právě na formální nedostatky smlouvy – je to nejjednodušší způsob, jak zpochybnit nárok pronajímatele. Investice do kvalitně sestavené smlouvy nebo spolupráce s realitním specialistou se v případě sporu vrátí mnohonásobně.

Shrnutí

Úspěšný pronájem se rozhoduje už při podpisu smlouvy – ne až ve chvíli, kdy nastane problém. Kvalitní smlouva s jasně nastavenou dobou trvání, kaucí, pravidly pro opravy a podnájem, doplněná pečlivým předávacím protokolem, vám ušetří většinu budoucích konfliktů. A nezapomeňte na čerstvou změnu limitů pro drobné opravy platnou od roku 2026 – týká se každého pronájmu bez ohledu na to, jak dlouho už byt pronajímáte.

V případě, že se chcete vyhnout riziku pronájmu nespolehlivým nájemníkům, využijte ověřenou službu Domovník 24/7, která vám garantuje nájemné i v případě, že je podnájemník ve zpoždění s platbami. Zároveň vám Domovník 24/7 garantuje stav bytu, opravy a pasivní příjem z pronájmu skutečně bez starostí. 

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Pro konkrétní nastavení smlouvy nebo řešení sporu se vždy poraďte s advokátem.